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左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的因素分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-2-25
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向左，向右？
2010-2015年湘潭房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年上半年，湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯，市場(chǎng)觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升2010-2015年襄樊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年4月、5月、6月、7月商品房成交量分別為415套、561套、494套、815套。整2010-2015年徐州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年注定是載入房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年,樓市經(jīng)歷過山車,從高漲到低靡再到快速拉升2010-2015年煙臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從平抑調(diào)整到積極上揚(yáng)的一年。2009年上半年，煙臺(tái)市房地產(chǎn)
2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次是一個(gè)充滿懸念的市場(chǎng)。各種利益的糾葛，以及政策的出臺(tái)，都將左右這個(gè)市場(chǎng)的走向。
歲末年初，房地產(chǎn)緊縮政策密集出臺(tái)，將使人們加大了對(duì)樓市震蕩的預(yù)期。然而，房產(chǎn)的調(diào)控正面臨著兩難選擇：房?jī)r(jià)過快上漲，將會(huì)引發(fā)民生問題；遏制房?jī)r(jià)，又怕傷害到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
而且房產(chǎn)調(diào)控政策，缺少具體的實(shí)施細(xì)則和懲戒措施，屬于“舊瓶裝舊酒”，可能會(huì)抑制投機(jī)需求，但期望房?jī)r(jià)大跌也是不現(xiàn)實(shí)的。
政策轉(zhuǎn)向樓市退燒
2010年年初，房地產(chǎn)緊縮政策接連而出。從營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年、到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的增加供給、國(guó)四條、五部委打擊囤地通知，再到“國(guó)十一條”，國(guó)土資源部、住建部、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)等多部委同時(shí)出動(dòng)，形成了土地、市場(chǎng)、信貸等全方位立體監(jiān)管。
從已出臺(tái)的政策組合拳來看，大有翻版2007年年末的趨勢(shì)：二套房政策從嚴(yán)以及從緊的貨幣政策，再加上上調(diào)資本金比例，這三條政策直接將2008年樓市打入冰凍期。如今，這三條政策組合拳已經(jīng)打出了兩個(gè)：二套房貸政策收緊、上調(diào)準(zhǔn)備金利率。
今年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，使震蕩預(yù)期加深，但歷史是否會(huì)重演，接下來還會(huì)不會(huì)有更加嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)如何走向？
政策組合拳考驗(yàn)地方政府
2月初，中國(guó)有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的一次針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的督察，在重點(diǎn)監(jiān)控城市的名單確定之后，正在以最快的速度展開。督察范圍除北京、上海、廣州、深圳這四大樓市熱點(diǎn)城市之外，還包括山西、湖南、河南、重慶、四川、江蘇、浙江等所有重點(diǎn)省區(qū)和城市。
善于化調(diào)控于無形的地方政府開始面臨來自中央的考驗(yàn)。
而在此之前的1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
“國(guó)十一條”主要重申和細(xì)化了“國(guó)四條”，然而其措辭明顯比后者嚴(yán)厲。比如，“國(guó)四條”中曾明確支持二次置業(yè)中的改善性購(gòu)房需求，而“國(guó)十一條”中卻規(guī)定只要是二次購(gòu)房，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！皣�(guó)十一條”還特別對(duì)地方政府刺激房地產(chǎn)的“土辦法”提出警告并要求清理。
調(diào)控風(fēng)暴從去年12月9日便已拉開序幕。這一日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了：“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”的政策部署。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議第一次公開表示要“遏制”房?jī)r(jià)，會(huì)議明確四項(xiàng)措施用于保持樓市平穩(wěn)健康。
短短幾個(gè)月，中央多次重要會(huì)議都涉及到了房地產(chǎn)政策，并且強(qiáng)度一次比一次加大。這透露出日益高漲的房?jī)r(jià)正在突破中央的容忍底線。如果說在國(guó)際金融危機(jī)正盛的時(shí)候，政府還能借助房地產(chǎn)業(yè)的投資和消費(fèi)保持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)問題還不算突出的話，那么今年房地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境將發(fā)生巨大變化，政府不大可能再對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲“睜一只眼閉一只眼”。
然而，以“國(guó)四條”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，市場(chǎng)卻在繼續(xù)演繹2009年末的瘋狂。12月22日，廣州誕生了有史以來最大的“地王”。這次拍賣離國(guó)家五部委12月17日將土地出讓金首付比例提高至50％還不足一周。
于是，在市場(chǎng)對(duì)于政策逐漸進(jìn)入麻木期時(shí)，就又有了“國(guó)十一條”以及九部委督察地方樓市調(diào)控的出現(xiàn)。
“今年可能還會(huì)多數(shù)提高存款準(zhǔn)備金率，加息的可能性進(jìn)一步增大。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負(fù)面影響。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說。
“舊瓶裝舊酒”恐難降溫
短時(shí)間內(nèi)密集的調(diào)控政策真的能給樓市退燒嗎？
根據(jù)中原監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，2010年1月4日—10日，京、滬、廣、深四大一線城市一手房市場(chǎng)成交總量環(huán)比下跌20％，其余五個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44％。
二手房市場(chǎng)成交也在全線潰退。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月全國(guó)京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場(chǎng)成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大，達(dá)到21.55％，北京次之，為21.38％。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20％，上海和廣州下滑幅度相對(duì)較小。
“造成年初房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)頭的主要因素有三個(gè)，即調(diào)控政策由寬松轉(zhuǎn)向緊縮、資金面趨緊、市場(chǎng)自我調(diào)整的需求。這三個(gè)因素隨著時(shí)間的推移會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)也決定著今年全年的市場(chǎng)走向�！睏罴t旭說。
但是房?jī)r(jià)跟成交量比，依舊高昂。特別是受到搶政策末班車的影響，2009年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8％，漲幅比上月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5％，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
地產(chǎn)評(píng)論家朱大鳴認(rèn)為，因?yàn)殚_發(fā)商們?cè)?009年獲得了大豐收，資金鏈已經(jīng)和2008年不可同日而語了。而且，經(jīng)過2009年的央企瘋狂搶地抬高地價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)上門檻已經(jīng)抬高，擁有國(guó)企和央企背景的開發(fā)商，資金自然比2008年時(shí)代的開發(fā)商更為充裕，“因此，若是想房?jī)r(jià)大幅度地下挫，可能性也不是很大，但量能萎縮勢(shì)必造成局部性的調(diào)整，這種調(diào)整有可能以漲幅調(diào)整為主線，以絕對(duì)價(jià)格調(diào)整為輔的趨勢(shì)�！�
分析人士之所以有這樣的判斷，在于政府在房地產(chǎn)政策調(diào)控上，一直背負(fù)著“兩難”：一方面是因住房而引起的民生問題，房?jī)r(jià)過快上漲問題必須要得到遏制；另一方面，包括中國(guó)在內(nèi)的，世界的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇條件還十分脆弱，而房地產(chǎn)將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)起著很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，打壓房地產(chǎn)行業(yè)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看是有損的。
這樣的不確定性在已有的調(diào)控政策中，已有所體現(xiàn)。上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波認(rèn)為，“國(guó)十一條”基本上是一些原則性的概念，缺少具體的實(shí)施細(xì)則和懲戒措施，屬于“舊瓶裝舊酒”，效果還有待觀察，“2010年的樓市走勢(shì)主要取決于中央政府的樓市調(diào)控政策和決心，財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整節(jié)奏和力度，以及各級(jí)地方政府（包括銀行）的執(zhí)行力度。”
顧海波認(rèn)為，中國(guó)樓市經(jīng)過前幾年、尤其是2009年的量?jī)r(jià)非理性的飆升，客觀上市場(chǎng)需要一個(gè)獲利回吐的過程，再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)在積聚，住房保有成本會(huì)大大提高，可能會(huì)改變部分投機(jī)客對(duì)未來樓市的預(yù)期，未來的投機(jī)需求會(huì)受到抑制。
楊紅旭認(rèn)為，2010年，全國(guó)和上海樓市會(huì)有所下調(diào)，“但考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)依然穩(wěn)定增長(zhǎng)的大環(huán)境，也不要奢望房?jī)r(jià)會(huì)大跌。”
物業(yè)稅征收懸疑
新年伊始，征收物業(yè)稅的猜想成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流話題。物業(yè)稅已經(jīng)在全國(guó)十余個(gè)城市空轉(zhuǎn)了6年之久，物業(yè)稅在“十二五”期間應(yīng)該得到明確的說法。
被稱為調(diào)控房?jī)r(jià)“殺手锏”的物業(yè)稅，在過去幾年內(nèi)凡遇房?jī)r(jià)上漲，每每當(dāng)做調(diào)控房?jī)r(jià)的最后一根稻草被提及，但最后都不了了之。物業(yè)稅這個(gè)懸在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的達(dá)摩克利斯之劍何時(shí)落下，成為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的懸疑。
征收時(shí)機(jī)還不成熟
在時(shí)代周報(bào)記者的采訪中，幾乎所有受訪者都贊成征收物業(yè)稅。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，征收物業(yè)稅，一方面可以防止開發(fā)商通過囤積土地獲得利潤(rùn)；另一方面，在持有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)，可以有效打擊房地產(chǎn)的投資和投機(jī)行為，因此，物業(yè)稅的征稅短期內(nèi)對(duì)樓市確有降溫效果。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林也認(rèn)為，目前，世界很多國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理多以征收物業(yè)稅進(jìn)行,從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看,這種管理的效果還是比較好的,經(jīng)驗(yàn)也是比較成熟。物業(yè)稅對(duì)理順稅費(fèi)管理體制,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房?jī)r(jià)格還是能夠發(fā)揮很大作用的。通過稅收，可以起到落實(shí)國(guó)家一些有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策,平衡市場(chǎng)需求矛盾,支持中低收入家庭住房消費(fèi)等作用。北京市如果能將物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)轉(zhuǎn),確實(shí)是一件好事。
但是，目前，物業(yè)稅的征收時(shí)機(jī)是否成熟，很多專家卻有著不同的看法。
郭毅認(rèn)為，目前征收物業(yè)稅的條件還不成熟。首先在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策中，購(gòu)房人是一次性繳納70年的土地出讓金，如果征收物業(yè)稅，是不是意味著可以分70年來繳納土地出讓金？對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買的房屋，如果征收物業(yè)稅，是不是要退回相應(yīng)的土地出讓金？
其次，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估也是一大技術(shù)難題。不同的房產(chǎn)評(píng)估中介隸屬于不同的管理部門，在開征物業(yè)稅之前，如何統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。另外開征之后，要每隔2-3年進(jìn)行一次房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，征管成本也會(huì)很大。
王玨林則指出，“由于我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)的多類型，房屋取得方式的多樣性，以及房屋統(tǒng)計(jì)、信息和管理的漏洞較多，如準(zhǔn)備不充分就開征，效果會(huì)打折扣�！�
開征物業(yè)稅是復(fù)雜過程
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也對(duì)記者表示，物業(yè)稅涉及面廣，開征物業(yè)稅更是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，短期內(nèi)出臺(tái)政策不現(xiàn)實(shí)。
物業(yè)稅調(diào)查中，截至2010年2月8日，共有38776人參加問答，其中支持開征物業(yè)稅的占50.4％，反對(duì)開征的占了44.7％，剩下的人認(rèn)為不好說。這也折射出普通消費(fèi)者對(duì)物業(yè)稅的復(fù)雜心理。
較之于前兩個(gè)問題，如何征收以及征收標(biāo)準(zhǔn)就更是眾說紛紜。
郭毅認(rèn)為，物業(yè)稅可以從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)很明晰。中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，如果物業(yè)稅只針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，住宅只是空轉(zhuǎn)，只會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到助推作用；但是如果對(duì)所有住宅都開征物業(yè)稅，勢(shì)必激起老百姓極大的不滿。
在征收標(biāo)準(zhǔn)方面，郭毅等很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)稅可設(shè)定“人均面積”作為其征收的起征點(diǎn)，人均面積以上的征收，以下的不征收。曹建海等專家則有不同意見，物業(yè)稅征收應(yīng)該是按照價(jià)值來征收，否則對(duì)“住得遠(yuǎn)，房子大，價(jià)錢低”的人群會(huì)造成不公平。
王玨林則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，我們國(guó)家已經(jīng)將物業(yè)稅實(shí)施列入日程，在一些城市進(jìn)行了空轉(zhuǎn)試點(diǎn),摸索出了一些經(jīng)驗(yàn)，但具體什么時(shí)間開征，還要看配套政策是否完善。
融資受限房企資金鏈大考
牛去虎來，2010年房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。新年剛過，恒大地產(chǎn)就宣布將發(fā)行擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，拋出今年內(nèi)地房企債券融資的第一單。除恒大外，不少地產(chǎn)公司也在排隊(duì)等候增發(fā)過會(huì)，以及海外發(fā)債融資。
不過，隨著嚴(yán)查囤地、二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行以及貨幣政策的收緊，很多去年和2007年表現(xiàn)激進(jìn)的開發(fā)商的資金鏈，將在不遠(yuǎn)的將來受到考驗(yàn)。為此，很多房企未雨綢繆，通過融資改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)財(cái)務(wù)杠桿，以應(yīng)對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)。
房企680億融資受限
然而監(jiān)管層的態(tài)度冷淡和投資者信心低迷，房地產(chǎn)企業(yè)在股市上的再融資難度越來越大。一些投行人士指出，證監(jiān)會(huì)年初口頭指示保薦機(jī)構(gòu)，將延緩地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)的再融資方案審批。另一方面，投資者對(duì)于地產(chǎn)股信心低迷，使得大部分去年制定的地產(chǎn)再融資方案已經(jīng)“破發(fā)”。
一些投行人士指出，一些企業(yè)的再融資用途中，如果出現(xiàn)“補(bǔ)充流動(dòng)資金”或者“償還銀行貸款”等字樣，該方案就很難通過審核。
地產(chǎn)類上市公司中的華業(yè)地產(chǎn)（600240）此前在1月18日披露，調(diào)整其再融資中的募集資金規(guī)模和運(yùn)用，將募集資金從不超過20億元縮減到不超過17億元，其中縮減的3億元正是“補(bǔ)充流動(dòng)資金”的那一部分。
從對(duì)上市公司公告的不完全統(tǒng)計(jì)來看，目前有30家左右的地產(chǎn)企業(yè)提出了增發(fā)方案，但尚未實(shí)施。粗略統(tǒng)計(jì)，計(jì)劃融資金額大致在680億元左右。
截至2月3日，今年共有24家公司提出再融資方案，其中沒有地產(chǎn)行業(yè)上市公司。雖然去年下半年以來，有不少地產(chǎn)再融資方案積壓，但今年以來，證監(jiān)會(huì)也還未批準(zhǔn)任何地產(chǎn)企業(yè)的再融資計(jì)劃。
房企融資困難將成常態(tài)
對(duì)于那些去年高位做好再融資計(jì)劃的地產(chǎn)公司來說，即使監(jiān)管層不限制，其融資也將受到市況的影響。
以招商地產(chǎn)（000024）為例，這家公司去年7月即提出了再融資方案，當(dāng)時(shí)定價(jià)不低于28.12元/股，但招商地產(chǎn)上周五的收盤價(jià)只有21.94元/股。
由于去年下半年以來不少地產(chǎn)企業(yè)的再融資方案仍然積壓，在已經(jīng)上報(bào)方案的房地產(chǎn)企業(yè)中，有12家以上的地產(chǎn)企業(yè)再融資定價(jià)已經(jīng)處于“破發(fā)”狀態(tài)。
國(guó)金證券（600109）的地產(chǎn)分析師曹旭特認(rèn)為，投資者對(duì)于地產(chǎn)股的態(tài)度陷入了兩難困境，基本面太好，股價(jià)會(huì)下調(diào)，因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策；基本面變化，股價(jià)也難有很好的表現(xiàn)，因?yàn)橛A(yù)測(cè)會(huì)下調(diào)。
國(guó)信證券分析師方焱說，去年表現(xiàn)激進(jìn)的房企將受到考驗(yàn)。從去年9月開始，證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)融資審核之前設(shè)了一道程序，即征求國(guó)土資源部、住建部等主管部門的意見。
公開資料顯示，10家上市地產(chǎn)公司在去年花費(fèi)數(shù)千億巨資拿地。其中，保利地產(chǎn)（600048）去年有8個(gè)月重金搶地，累計(jì)費(fèi)資約400億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近100億元。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，保利去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額約433億元；金地集團(tuán)（600383）去年在土地市場(chǎng)上也花了將近200億元；
“目前國(guó)土資源部、證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)手遏制房?jī)r(jià)過快上漲的機(jī)制正在形成�！眹�(guó)土資源部一位專家稱，國(guó)土資源部的行動(dòng)是配合落實(shí)“證監(jiān)會(huì)要求嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)融資征求意見”的具體舉措。
這位專家認(rèn)為，這將使“2010年房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資變得比較困難，往后幾年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難也會(huì)成為常態(tài)�！�
60億m2小產(chǎn)權(quán)房破題
一邊是國(guó)家三令五申停建停售，一邊是各種身份開發(fā)商的瘋狂銷售，這就是目前小產(chǎn)權(quán)房的尷尬處境。然而，這種局面或許將成為歷史。
中國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已達(dá)60多億平方米，相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量，但是小產(chǎn)權(quán)房“先天不足”，遇到集體征地、政府規(guī)劃、親屬繼承、過戶轉(zhuǎn)讓等都不能得到法律保障。如何處置數(shù)量如此龐大的建筑，將成為2010年土地政策的一個(gè)難點(diǎn)。
政策密集關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房
1月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。并且，通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
1月28日國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上明確表示，“2010年如不清理小產(chǎn)權(quán)房，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快后，問題的蔓延將進(jìn)一步加速，范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大�！�
1月31日，國(guó)土資源部發(fā)布消息說，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。國(guó)務(wù)院還提出要求：一是所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；二是組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；三是責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問題，拿出相關(guān)處理意見和辦法。
密集的信息似乎顯示，久拖未決的小產(chǎn)權(quán)房問題，即將破解。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，小產(chǎn)權(quán)房的存在有一段的合理性，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房滿足了一部分政府保障性住房建設(shè)不足帶來的空缺，滿足了一部分低收入者的住房需求。如果當(dāng)成違章建筑一拆了之，會(huì)給購(gòu)房者造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，不利于社會(huì)穩(wěn)定；如果“轉(zhuǎn)正”也面臨很多問題，比如房屋應(yīng)該如何定價(jià)？開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交多少稅費(fèi)合理？購(gòu)房者是否愿意并有能力承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用？“
北京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授、中國(guó)問題專家胡星斗對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該“轉(zhuǎn)正”，美國(guó)無論城鄉(xiāng)，不管是建筑商、居民自建的房屋，都擁有統(tǒng)一的、合法的產(chǎn)權(quán)，因此兩者之間的房?jī)r(jià)差值不大。但是在中國(guó)農(nóng)村，自建一套住房只要幾萬人民幣，而位置相鄰的開發(fā)商開發(fā)的商品房?jī)r(jià)格動(dòng)輒在100萬元以上。
胡星斗表示：“對(duì)于嚴(yán)重違背規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)應(yīng)當(dāng)拆除，而大部分小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)繳一定的土地出讓金，然后予以合法化。小產(chǎn)權(quán)房合法化最終能實(shí)現(xiàn)農(nóng)民、城市居民、政府的三贏，如果小產(chǎn)權(quán)房合法化，中國(guó)房?jī)r(jià)至少降低30％-40％”。
解決高房?jī)r(jià)一劑良方
中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海則認(rèn)為，國(guó)土資源等部門沒必要將小產(chǎn)權(quán)房視為洪水猛獸，在農(nóng)村集體宅基地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房銷售的愿望也很大，如果強(qiáng)行改革將極大損害農(nóng)民利益，曹建海還認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的存在是解決中國(guó)高房?jī)r(jià)的一劑良方。
在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于無產(chǎn)權(quán)房，我國(guó)法律上還沒有對(duì)集體土地上的房屋給予產(chǎn)權(quán)確任；小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是伴隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化速度的推進(jìn)、新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展、城市房屋價(jià)格增幅過快等因素和條件的存在，快速發(fā)展起來的，已經(jīng)形成了巨大的規(guī)模和數(shù)量，解決起來難度很大。
解決小產(chǎn)權(quán)房難題，首先要將在建的小產(chǎn)權(quán)房全部停下，禁止小產(chǎn)權(quán)房的擴(kuò)張；其次，明確一旦需要拆遷，不能給予補(bǔ)償；最后，要研究解決辦法，確保農(nóng)民的利益不受傷害，并禁止購(gòu)房者在市場(chǎng)交易中獲利，同時(shí)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化市場(chǎng)建設(shè)。 - ■ 與【左右房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的因素分析】相關(guān)新聞
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